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Mutui portabili? Se paghi

tratto da Borsa&Finanza del 17 novembre 2007

Mutui portabili? Se paghi

 

di Elena Bonanni - 17-11-2007

CASA DOLCE CASA Alle banche piace talmente poco che già la chiamano «surroga passiva». Il termine sta a precisare il caso in cui il cliente decide di «portare» il proprio mutuo in un altro istituto. Tecnicamente si chiude il finanziamento per accenderne un altro dello stesso importo presso un’altra banca, che subentra tramite appunto surroga all’ipoteca già esistente. Certo, c’è anche quella attiva che, invece, vale per l’istituto che riceve il mutuo. In ogni caso, mentre alcune banche si dicono favorevoli a non far pagare le spese di istruttoria o di perizia (guarda caso per la surroga «attiva»), molte meno sono disposte al passo indietro sulle penali di estinzione anticipata: in media lo 0,50% per mutui variabili o misti (nulla solo per gli ultimi due anni); sempre lo 0,50% per il fisso se stipulato prima del 2001 o l’1,90-1,50% se acceso dopo tale data (ancora nulle negli ultimi due anni). A questo si deve poi aggiungere il costo del notaio, che nessun gruppo bancario sembra avere la minima intenzione di accollarsi, neppure nella prospettiva di acquisire un nuovo cliente.
Ma la richiesta delle associazioni dei consumatori è chiara: nessuna spesa, neanche quella per gli ufficiali pubblici, come dichiara Fabio Picciolini, segretario nazionale di Adiconsumo (intervista a pag. 32). Le associazioni attendono per il 21 novembre la risposta dell’Abi, guidata da Corrado Faissola, alla loro richiesta di «portabilità a costo zero». Proprio in settimana, inoltre, è stata approvata alla commissione Finanze della Camera una risoluzione che impegna il governo a prendere ogni utile iniziativa per dare attuazione alla norma per cui «la surrogazione del mutuo non può comportare l’applicazione di penali per l’estinzione anticipata del credito surrogato» e «al debitore non possono essere imposte spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, ovvero per accertamenti catastali, i quali potranno essere effettuati a cura e onere del soggetto mutuante».
Precisazioni che aiutano a dare una migliore interpretazione del decreto Bersani (31 gennaio 2007, n.7, poi convertito in legge del 2 aprile 2007, n. 40) che si limitava ad affermare la nullità di ogni patto con il quale «si impedisca o si renda oneroso per il debitore l’esercizio della facoltà di surrogazione». Una «non onerosità» che i consumatori hanno preso alla lettera. «Il messaggio percepito - afferma Roberto Anedda, di MutuiOnline - è che sostituire il mutuo non costa nulla. In realtà nella pratica si scopre che ci sono costi e procedure confuse e, in attesa di regole più certe, spesso si getta la spugna».
Il risultato è che a oggi poche sono state le operazioni effettuate. Su questo punto i pareri divergono. Alle associazioni dei consumatori risultano meno di una decina, mentre alcuni istituti dichiarano di averne portate a termine da soli un numero superiore. È il caso di Banca Carige (con qualche decina di surroghe) che non applica la penale di estinzione anticipata. Alle operazioni in entrata, comunque, vengono applicate le stesse commissioni previste per la tipologia di mutuo scelta (con spese di istruttoria al 3 per mille, di perizia di 200 euro omnicomprensive, salvo la possibilità di accettare la perizia dell’altra banca se il cliente può esibirla). Scelta strategica diversa per Banca Sella, che prevede il rimborso della penale di estinzione anticipata. Non ci sono poi spese di istruttoria e di perizia fino a 100mila euro, se la seconda è stata effettuata entro i tre anni precedenti. Ma si tratta solo di un paio di esempi. In realtà non esiste una procedura uniforme, ma solo una «giungla» di condizioni e spese, sempre diverse, che non rendono la vita facile al mutuatario. Se si esaminano i dati dell’Osservatorio Mutui di ottobre elaborato da MutuiOnline (vedere tabella a pag. 31) si nota che nel secondo semestre 2007 le richieste di mutuo per sostituzione (categoria che comprende anche la surroga) sono state del 32,9% contro un’erogazione effettiva del 15,1 per cento. «A sua volta - spiega Anedda - in questo dato le operazioni di surroga sono ancora una parte minima. Di fronte alle problematiche che crea l’operazione, spesso il cliente opta direttamente per una semplice sostituzione (chiusura del mutuo e apertura presso un’altra banca di un nuovo finanziamento senza vincoli di importo, ndr)». Il che significa costi maggiori (la sostituzione prevede le penali, i costi per il nuovo mutuo ma anche l’imposta di registro, la chiusura e la riapertura dell’ipoteca) ma un notevole risparmio di tempo. La reazione degli istituti di fronte alla richiesta di surroga passiva, infatti, può essere quella di allungare i tempi di risposta (per esempio sul debito residuo). E si parla di mesi. Il che significa che il mutuatario si trova a pagare altre rate del proprio «non più sostenibile» mutuo. Ecco perché, al di là del dibattito sui costi, l’apertura dell’Abi a un sistema snello e dai tempi certi è un primo passo nella giusta direzione. La procedura, approvata insieme al Consiglio nazionale del notariato, prevede in un unico atto: il contratto di mutuo tra la nuova banca e il cliente; la quietanza di pagamento rilasciata dalla banca originaria; il consenso alla surroga e l’annotazione della surroga stessa a margine dell’ipoteca originariamente scritta. Una semplificazione che garantirà tempi certi per la comunicazione del debito residuo attraverso un sistema di colloquio interbancario entro un massimo di 15 giorni e renderà meno onerosa la stessa parcella notarile.

 
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